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            各方比较百货与购物中心,百货业坪效购物中心难以企及?

            时间:2020-06-23

            雖然,相比前幾年的高歌猛進、加速擴張,中國購物中心行業在受到電商沖擊、商業項目過剩等綜合因素影響下,從2015年開始頻頻出現延期開業、倒閉等現象,但這並不妨礙中國購物中心業的發展,全國商業地產存量市場依然龐大。

             

            全國已開業購物中心總經營面積超2億平方米

            據搜鋪網商業免費無需播放器看的av地產研究院不完全統計,截止到2016年一季度,全國一二三線城市已開業購物中心3547傢(不含港澳臺),總建築面積達3億多平方米,總經營面積達2億多平方米。其中,僅在2015年一年,全國就有408個大中型購物中心開業(不包含3萬平方米以下的小型購物中心和專業市場),較2014年進一步增加。

            從開發總量來看,北上廣深四大一線城市,截止到2016年一季度,已開業購物中心數量達到575傢,總計建築面積達5469.74萬平方米;成都、武漢等32個二線城市擁有已開業購物中心1505傢,總計建築面積歐美獸皇達16070.8萬平方米; 62個三線城市已開業購物中心1469傢,總計建築面積達13744萬平方米。

            從區域分佈來看,華東地區依舊是當之無愧的王者。在四大一線城市中,上海以207個已開業購物中心、總計建築面積1933萬平方米位列第一;其次,北京136個已開業購物中心,總建築面積1236萬平方米。

            相較百貨與超市,購物中心市場集中度非常低

            據統計,在2013-2015年三年間,全國新增開業項目超過10個的集團隻有10傢,除瞭萬達、華潤、寶龍三大常年上榜的巨頭之外,銀泰、蘇寧、步步高、萬科也成功上榜;新增5至9個開業項目的集團隻有15傢。

            事實上,截至2015年底,大陸地區僅有200來傢集團擁有2傢以上開業購物中心。而這些集團麾下,各類購物中心總計數量也僅有約千餘傢,在全國已開業項目中占比20%。這相較於全國百貨和超市業態(各擁有200來傢連鎖集團)高達80%的市場集中度而言,市場集中度非常之低。

            高端項目縮減,中高端及大眾定位購物中心大幅增加

            隨著商業零售商加速轉型,由其在近三年開發的購物中心數量也已超越專業購物中心開發商和住宅開發商。其中,擁有品牌資源優勢的百貨集團已占據瞭商業零售商開發購物中心的大半壁中日韓高清在線觀看江山(諸如韓國的樂天新世界,日本的高島屋永旺華堂等百貨企業均開發有眾多大型購物中心)。而超市集團如永旺、歐尚、步步高、正大、華潤萬傢等集團也均在大量投建購物中心。

            就各大集團旗下新增購物中心項目來看,雖然四大一線城市持續增長,但由於其增速遠不及三四線城市新開業項目的快速增加,這導致一線城市項目占比正在逐漸下降。而奢侈品銷售持續不景氣、奢侈品牌開始實行謹慎開店策略,也間接導致瞭新開業項目中,高端項目較往年有所縮減,中高端輕奢定位及中端大眾定位購物中心項目數量大幅增加。

            街區型購物中心表現日趨出色,大眾化仍是主流消費

            2015年,全國商業項目中有近190傢業績超過15億元,其中,全年銷售業績超過18億元的購物中心項目約有78傢。排名榜首的是南京德基廣場1-2期,2015年總業績70.2億元;第二名深圳萬象城1-2期,2015年總業績62億元。

            在中國南方,購物中心業績表現比百貨強,甚至於2015年購物中心業績前三強均被南方成員包攬,分別是:南京德基廣場、深圳萬象城、廣州正佳廣場。事實上,在2015年TOP30購物中心中除瞭7傢位於北京的購物中心之外,全部是南方項目,南方成員占比高達77%,其中,華東、華南的購物中心優勢尤其顯著。

            就企業運營年資來看,上海港匯廣場、上海南京西路恒隆廣場、上海正大廣場、上海龍之夢購物中心長寧店、廣州正佳廣場、廣州天河城、北京世紀金源購物中心、北京APM等第一、第二代購物中心大多度過瞭頗為艱難的培育期,但在歷經多年緩慢而持續的往上拔高後,終有所成。就項目建築類型來看,街區型購物中心表現日趨出色。

            就項目定位來看,無論百貨還是購物中心,中高端項目占比均超過客單價高昂的高端定位商場,可見非低端的大眾化仍是主流消費,盲目提檔並不可取。

            百貨業坪效仍是購物中心難以企及的

            但單就行業坪效而言,雖然近年來傳統百貨的市場份額逐年下滑、部分項目的業績也在下降,但在2015年,百貨業TOP30的平均坪效仍是購物中心、奧特萊斯難以企及的。根據統計,在全國三大業態TOP30商業項目2015年業績表現中,TOP30購物中心建面坪效約2萬元/平方米/年,低於TOP30百貨的平均建面坪效(約2.8萬元/平方米/年),但高於TOP30奧特萊斯的平均建面坪效(約1.4萬元/平方米/年)。

            來源:搜鋪網、聯商網(有刪改)

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